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賃貸運営のリスク、さらにその続き。 [賃貸管理]

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昨日、空室のリスクについてさらに続きを。

お客様を退去させないこと、それはどうすればいいのか?

都心から近く、場所もよく、部屋、設備も十分今のニーズにマッチしているとのことでしたら、集客に問題ないので、強気に、更新料をとったり、ある程度値上げ交渉など、オーナーさん側で強気にできるのですが、古くなったり、ニーズに合わなくなってきたり、もともと都心から遠かったりすると、長く住んでもらうために今の時代は少しづつお客様に譲歩というわけではありませんが、サービスが必要になってきます。
例えば更新料のサービス、みなさん更新料を払うなら今初期費用も安いので、環境を変えるために住み替えるという人をとどまらせたり、部屋の設備を変える、例えばテレビインターホンに変えたり、壁紙カーペットを古くなったので変えたり、エアコンを新品にしたりと、入居者さんが快適に生活できるようにすることで、長く住んでいただくように工夫をするとか、そのた、トラブルがあったときに神作に対応するとか、建物を常にきれいな状態に保つなどがあげられます。

これにはかなりの労力が要りますので、正直片手間でするのではなく、管理会社をうまく利用して対応するのが望ましいです。

そう、賃貸管理はあくまでも経営なので、その事業を維持運営するためには費用や労力がかかるのは当然です。

そうしたうえで事業としてうまくいくと思います。

ちなみに補足ですが、長く住んでいただくメリットして、長く住んで頂いている入居者さんの賃料は比較的今の相場よりも高いということです。賃料交渉があっても、今の相場に合わせる必要もありませんし、今の方もある程度賃料を見直しますと喜んで長く住んでいただけます。

ちなみに、そういった入居者さんへのフォローをしても退去は0にはできません。いろいろな事情、転勤、卒業などなどお客様の希望に沿わないこともあるので。

そういったときに、部屋の集客、空室対策については、改めて書きたいと思います・


では。

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賃貸運営のリスク、その続き。 [賃貸管理]

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昨日、空室のリスクについて書きました。
部屋を埋めるにも、その状態を維持するにも先々を見てリニューアル等の先行投資をしないとという話をしました。

よく巷では、特に募集関係の路面店では、空室の集客まかしてくださいと、管理をとるために、部屋付けしたいために行っておりますが、本当は出さない対応が一番大事です。

そう満室経営を維持することが。
住居もそうですが、テナントビル、事務所ビルもその点は同じで、持ちつもたれず。
(特に店舗、事務所は1フロア、1区画自体が大きいので、一度空くと収益に大きく影響するので大変です。)

なので、できる限り、店舗や会社をバックアップしますし、あるオーナーさんはわざわざ店舗の集客までお手伝い?!をされます・

というのも、空きが出ると、空き期間、家賃が入らないばかりか、リフォーム費用、また最近では募集にも広告料といった名前の負担が増えてきています。
そして空室期間が長ければ長いほど悪循環に。

ということで、空室のリスクは、出さないこと、出たときは早期に部屋付けするようにどうするか考えるのですが、詳しい話は改めてしたいと思います。

では。

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賃貸運営のリスク [賃貸管理]

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賃貸運営でのリスクではいろいろとありますが、空室リスクと滞納リスクは大きな2つのリスクですね。
ただ滞納のリスクは保証会社や管理会社がカバーすることができますが、空室リスクが頭を悩ませるところ。

空室を埋めるにも、ニーズや物件価値(古さ、設備など)、場所などなどいろいろな要素があり、それを補うためにリフォーム大規模修繕工事などをしてカバーするのですが、それには費用が掛かります。
ただそれを考えず、賃貸物件運営をはじめ、お金がかかるたびにその場しのぎの対応をしていますとますます物件の価値が落ち、運営がうまくいかないことが多いです。

なので、都度、その時勢を敏感に感じ、リフォーム、サービスなどの賃貸運営に手を打たないと、空室リスクを回避するような対応ができなくなります。(それを戻すには、その時には余計な費用がかかる)

そう、賃貸管理は会社や事業の運営と同じです。
常に先を見た投資をしないといい時は問題ないのですがダメな時に動けなくなります。

いろいろなお客さんを見て、それがわかっている人とわかっていない人の差を日々感じることが多いので今回書かせていただきました。

では。

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携帯電話は便利、それとも不便?! [賃貸管理]

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休み中、緊急対応が続きます。

またその他電話も?!
緊急対応案件はわかりますが、それ以外での問い合わせや対応依頼は、ほんと休み明けにお願いしたいのですが、気にせずかけてこられます。
こちらは緊急連絡対応の為に、いつも電話を開けていますが、そういった関係のない話もかかってきます。

携帯電話は、ダイレクトに連絡が取れるという意味では便利ですが、配慮できない人たちからの連絡も多々あり、仕事との境目がなくなります。
そういう意味では能率や業務へのプレシャーなど仕事が進まずないほうがいいなぁと考える時もあります。

これは管理の仕事でない人も同じなのですが、電話を切ったり、絶対に電話に出ないなど、その人次第なのかもしれませんが、私は馬鹿正直なのである程度出てしまいます。

仕事中はともなく、休み中はそういった葛藤でいつも悩んでいます。

この仕事をしている以上、この悩みから解放されるのは、まだまだ先のようです?!

では。

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管理の人間も基本サラリーマン?! [賃貸管理]

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そろそろ盆休みも始まりだした企業もありますので、先日に続き、休み中の対応について少し話したいと思います。

みなさん、管理の人間は、基本サラリーマンです。サラリーマンは24時間365日働くことはできません。
でも緊急案件など管理の仕事は、24時間365日何があるかわかりません。

なのでこのような休みは、基本交代で出社することが多いです。また、会社が休暇を取る場合は緊急時以外の案件は、お休みにて、緊急時のみ対応するといったパターンです。

また、多くの管理会社は夜間、休日、営業時間以外は、電話等を提携している協力が会社へ業務委託するのが多く、基本、一般的なことや軽微な対応については、その会社が対応するのですが、重い案件や提携業者が判断できないような案件は社員へ連絡し判断を委ねます。

でも実際、小さな会社の管理会社は担当者の携帯のみで対応することもあり、確かに管理数が少ないと連絡がかかってくる件数も少ないですが、やはりストレスにはなりますね。

ただ今の時代携帯電話が普及しているので担当者へ直接連絡してくるテナントさんもおり、以前に比べたら休み中記を休める時間が多くなりましたが、結局はかかってくるかも?というプレッシャーは変わりません。
そういう意味ではなかなか休暇中も落ち着かないというのが本音です。

ただ、携帯の普及は、管理の仕事だけでなくほかの業種の方もも同じだと思います。
あとはその電話を出るのかどうか?

私の場合はでないと、とんでもないことになりそうなので?!

では。

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ごみは注意してほしい?! [賃貸管理]

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管理の仕事で、テナントトラブルで多いのが、騒音とごみ問題。

これは住んでいる人の感じ方、考え方などの捉え方で、大きな違いが出てきます。
そしてそれが元で大きなトラブルに発展します。

今日はその中でごみの話を。
特に都内ではごみの分別が厳しいのですが、それ以上の都下や千葉、埼玉県なども専用のごみ袋、専用のBOX等数種類に分けての分別のため、地方からや外国の人たちではなかなか理解できず分別されず残ってしまうことがあります。(警告シール付き)
ただ、都内等に住んでいるとみんなルールを守るので徐々に気が付き直っていくのですが、建物の住民の中でほんの一握りの人間だけ守らないんです!!
それで、ごみが残り、カラスや猫に荒らされるというパターンが多いです。
この季節は、異臭、虫の発生など大変です。

また汚いと、周辺の人や直っていた入居者も汚いから俺の分ぐらいいいかもと逆戻りのパターンが。
管理の立場ではビラや掲示で注意したり、訪問して注意を呼び掛けたりしています。
あと不法投棄の防止で効果的なのは防犯カメラ。
カメラは犯人を捜すのにも役立ちますが予防、防止面でも大いに役立ちます。

そんなこんなで、テナントのルールと管理会社の注意は今も継続的に行われています。

ほんとちょっとくらいはという考えやめてもらいたいものですね???


では。

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さらに突っ込んだ話では?! [賃貸管理]

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先日の続きです。

リフォーム費用までは出して頂いたとして、最後に募集です。

病死や自然死の場合、募集契約時に告知義務があるか?といえば、法的にはないようです。
そう精神的な瑕疵です。最初から言っていればその部屋へ入らなかった、契約しなかったということです。

ただ告知義務がないにしても後から分かった時のトラブルを考えると伝えた方が間違いないです。

そうなると家賃、相場通りにはいかない、値段下げないと決まらないということになります。

じゃそれはいつまで告知するの、それを相続人、連帯保証人へ請求出来るのかという話になります。

そのあたりは、告知は、それを明確化するのは先ほど言いました通り病死や自然死は難しいです。法的には必要ないので。賃料下落分の賠償もおそらく求めるは難しいと思います。

ただこれが他殺事件、自殺は異なります。
告知は当然する必要があります、ただ告知が、不明確です。判例判断になりますが都会と田舎ではその期間違うようです。都会でしたら2〜5年ぐらいと言われますが、田舎ですと10〜20年とも言われています。それだけ噂?、事実が薄まるまで時間がかかるということでしょうか?!

また賠償額もおおよそ賃料下落分を2、30~50%、それが2〜5年となりますと6万円の家賃でも月18000〜30000円の2〜5年となりますと100万円以上の賠償額になります。
その金額を高額なリフォーム費用の後に相続人、連帯保証人が支払うのか?という話です。
普通の人でしたら払えませんし、交渉するものでもハードルが高いです。
ここまでになると、裁判、訴訟といったところでの話し合いになります。

なのでこのような亡くなられた時のような特殊案件は、業務手間、時間、労力がものすごくかかりますので管理の人間はものすごく大変です。

なお、今こういった事故に対応する保険もあるようですが、それは改めての機会にてお話をさせて頂けましたらと思います。

では。


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その後の交渉は難しい?! [賃貸管理]

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前回の続きを。

次の入居のためにリフォームするのはいいのですが、その費用負担ですよね。
病気で亡くなられても、臭い等で壁紙等が貼り替えは必要です。
スケルトン近くまでしてからのリフォームでしたらかなり高額です。
基本は、相続人への請求になりますが、生活保護や年金暮らしの方でしたら、遠縁になりなかなかわからなかったりします。
分かっても高額の支払いのどこまで応じるかというのもありますし、実際、相続放棄されますと請求ができなくなります。
連帯保証人がいれば請求できますが、資金力にこちらも難しければ回収が難しかったりします。

ただリフォーム代は迷惑をかけたからという理由である程度前向きに検討していただけるのですが、問題は亡くなられた後の募集の事です。

そのことは、また次の機会に。

では、また!

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昨日の続き、事故後のリフォームについて [賃貸管理]

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昨日の続きの話を。

昨日は室内で亡くなられた案件について話しましたが、この時期は季節の変わり目、暑くなる頃は、そういった案件があります。

その後の話。
そうまずは見つかるのが遅くなると家賃の対応があることが多いです。
当然払われないと滞納になります。
そして、お部屋ですが、まずリフォーム前に、家財の撤去が必要ですし、また、それと同時に、亡くなられた際に、その身体の臭い、いわゆる死臭がこの時期はひどいことが多いので、消毒作業、いわゆるリフォーム会社の人が見積りが取れるようになるまでの、要は普通の人が、死臭が気にならない程度までの清掃、場合によってはクロス、ボードまで撤去する作業が必要になります。

そこからはじめてリフォームですが、特別清掃をしたからといって臭いが完全に消えることはないので、その臭いものを撤去工事もリフォームには含まれます。
まぁこれも臭いの程度で実際、特別清楚も撤去も必要のないこともありますが、ひどい場合は、エアコン、木部、キッチンなども撤去するといった、ほぼスケルトンに近い工事まで必要になるひどいケースもあります。
そのリフォーム費用、どうするのか???などの賠償等の話は長くなりますので、また次回に?!


では、また!

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この時期は、注意が?? [賃貸管理]

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暑くなってきましたね!

間も無く梅雨明け、毎年のごとくいつの間にか梅雨明けしているパターンでしょうか?
今年もそんな気がします。

ちなみに季節の変わり目である事故は、亡くなられる案件です。
そう病気などの突発的な案件ですね。

基本何か異変がありますと公共料金、家賃の未納から分かりますが、(自動引き落としなどの場合、異変が遅れることがありますが)この時期は、臭い、虫などで分かることがあります。
その場合近隣の方より様子がおかしいとの連絡が入ります。

色々と経験しましがヒヤリングの段階で、やばいという事がなんとなく経験上分かります。

亡くなられると何が大変かというとその後のこと。

その辺りは、次回改めてお話ししたいと思います。

それでは、また。


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