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2017年07月| 2017年08月 |- ブログトップ

賃貸運営のリスク、さらにその続き。 [賃貸管理]

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昨日、空室のリスクについてさらに続きを。

お客様を退去させないこと、それはどうすればいいのか?

都心から近く、場所もよく、部屋、設備も十分今のニーズにマッチしているとのことでしたら、集客に問題ないので、強気に、更新料をとったり、ある程度値上げ交渉など、オーナーさん側で強気にできるのですが、古くなったり、ニーズに合わなくなってきたり、もともと都心から遠かったりすると、長く住んでもらうために今の時代は少しづつお客様に譲歩というわけではありませんが、サービスが必要になってきます。
例えば更新料のサービス、みなさん更新料を払うなら今初期費用も安いので、環境を変えるために住み替えるという人をとどまらせたり、部屋の設備を変える、例えばテレビインターホンに変えたり、壁紙カーペットを古くなったので変えたり、エアコンを新品にしたりと、入居者さんが快適に生活できるようにすることで、長く住んでいただくように工夫をするとか、そのた、トラブルがあったときに神作に対応するとか、建物を常にきれいな状態に保つなどがあげられます。

これにはかなりの労力が要りますので、正直片手間でするのではなく、管理会社をうまく利用して対応するのが望ましいです。

そう、賃貸管理はあくまでも経営なので、その事業を維持運営するためには費用や労力がかかるのは当然です。

そうしたうえで事業としてうまくいくと思います。

ちなみに補足ですが、長く住んでいただくメリットして、長く住んで頂いている入居者さんの賃料は比較的今の相場よりも高いということです。賃料交渉があっても、今の相場に合わせる必要もありませんし、今の方もある程度賃料を見直しますと喜んで長く住んでいただけます。

ちなみに、そういった入居者さんへのフォローをしても退去は0にはできません。いろいろな事情、転勤、卒業などなどお客様の希望に沿わないこともあるので。

そういったときに、部屋の集客、空室対策については、改めて書きたいと思います・


では。

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賃貸運営のリスク、その続き。 [賃貸管理]

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昨日、空室のリスクについて書きました。
部屋を埋めるにも、その状態を維持するにも先々を見てリニューアル等の先行投資をしないとという話をしました。

よく巷では、特に募集関係の路面店では、空室の集客まかしてくださいと、管理をとるために、部屋付けしたいために行っておりますが、本当は出さない対応が一番大事です。

そう満室経営を維持することが。
住居もそうですが、テナントビル、事務所ビルもその点は同じで、持ちつもたれず。
(特に店舗、事務所は1フロア、1区画自体が大きいので、一度空くと収益に大きく影響するので大変です。)

なので、できる限り、店舗や会社をバックアップしますし、あるオーナーさんはわざわざ店舗の集客までお手伝い?!をされます・

というのも、空きが出ると、空き期間、家賃が入らないばかりか、リフォーム費用、また最近では募集にも広告料といった名前の負担が増えてきています。
そして空室期間が長ければ長いほど悪循環に。

ということで、空室のリスクは、出さないこと、出たときは早期に部屋付けするようにどうするか考えるのですが、詳しい話は改めてしたいと思います。

では。

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賃貸運営のリスク [賃貸管理]

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賃貸運営でのリスクではいろいろとありますが、空室リスクと滞納リスクは大きな2つのリスクですね。
ただ滞納のリスクは保証会社や管理会社がカバーすることができますが、空室リスクが頭を悩ませるところ。

空室を埋めるにも、ニーズや物件価値(古さ、設備など)、場所などなどいろいろな要素があり、それを補うためにリフォーム大規模修繕工事などをしてカバーするのですが、それには費用が掛かります。
ただそれを考えず、賃貸物件運営をはじめ、お金がかかるたびにその場しのぎの対応をしていますとますます物件の価値が落ち、運営がうまくいかないことが多いです。

なので、都度、その時勢を敏感に感じ、リフォーム、サービスなどの賃貸運営に手を打たないと、空室リスクを回避するような対応ができなくなります。(それを戻すには、その時には余計な費用がかかる)

そう、賃貸管理は会社や事業の運営と同じです。
常に先を見た投資をしないといい時は問題ないのですがダメな時に動けなくなります。

いろいろなお客さんを見て、それがわかっている人とわかっていない人の差を日々感じることが多いので今回書かせていただきました。

では。

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携帯電話は便利、それとも不便?! [賃貸管理]

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休み中、緊急対応が続きます。

またその他電話も?!
緊急対応案件はわかりますが、それ以外での問い合わせや対応依頼は、ほんと休み明けにお願いしたいのですが、気にせずかけてこられます。
こちらは緊急連絡対応の為に、いつも電話を開けていますが、そういった関係のない話もかかってきます。

携帯電話は、ダイレクトに連絡が取れるという意味では便利ですが、配慮できない人たちからの連絡も多々あり、仕事との境目がなくなります。
そういう意味では能率や業務へのプレシャーなど仕事が進まずないほうがいいなぁと考える時もあります。

これは管理の仕事でない人も同じなのですが、電話を切ったり、絶対に電話に出ないなど、その人次第なのかもしれませんが、私は馬鹿正直なのである程度出てしまいます。

仕事中はともなく、休み中はそういった葛藤でいつも悩んでいます。

この仕事をしている以上、この悩みから解放されるのは、まだまだ先のようです?!

では。

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庭園は、維持が大変!! [建物管理]

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私は、庭を見るのが好きですが、庭を維持管理するのは大変ですね。

水、植栽、雑草、虫、などなどを維持するのは大変です。
特にこの時期は生き物自然は活発的なので、異常に発生、成長するので、それを除去駆除と剪定などをこまめにしないといけないです。
そのため、最近マンションでは、伐採したり、防草シートを引いたり、除草剤をマメにまいたりして、その手間を極力減らすようにしています。
ただ庭園は、そういったことができないので、都度その手間のかかりますので、それを考えるとその維持の大変さがわかりますので、綺麗な庭に関心しますし、それを見るの好きですね。

みなさんもそういった目線で見てみて下さい!

では。

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管理の人間も基本サラリーマン?! [賃貸管理]

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そろそろ盆休みも始まりだした企業もありますので、先日に続き、休み中の対応について少し話したいと思います。

みなさん、管理の人間は、基本サラリーマンです。サラリーマンは24時間365日働くことはできません。
でも緊急案件など管理の仕事は、24時間365日何があるかわかりません。

なのでこのような休みは、基本交代で出社することが多いです。また、会社が休暇を取る場合は緊急時以外の案件は、お休みにて、緊急時のみ対応するといったパターンです。

また、多くの管理会社は夜間、休日、営業時間以外は、電話等を提携している協力が会社へ業務委託するのが多く、基本、一般的なことや軽微な対応については、その会社が対応するのですが、重い案件や提携業者が判断できないような案件は社員へ連絡し判断を委ねます。

でも実際、小さな会社の管理会社は担当者の携帯のみで対応することもあり、確かに管理数が少ないと連絡がかかってくる件数も少ないですが、やはりストレスにはなりますね。

ただ今の時代携帯電話が普及しているので担当者へ直接連絡してくるテナントさんもおり、以前に比べたら休み中記を休める時間が多くなりましたが、結局はかかってくるかも?というプレッシャーは変わりません。
そういう意味ではなかなか休暇中も落ち着かないというのが本音です。

ただ、携帯の普及は、管理の仕事だけでなくほかの業種の方もも同じだと思います。
あとはその電話を出るのかどうか?

私の場合はでないと、とんでもないことになりそうなので?!

では。

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管理のお休みはいつがいいのか?!! [コラム]

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管理の仕事のお休みは微妙です。
メンテナンスや工事関連は平日お仕事、週末の休みの方が、協力会社との連携もあり仕事はしやすいです。
ただ、これがリーシングとなると完全なサービス業なので、逆に週末は書き入れ時にて休めず、平日のに休むことが多いです。あとお客さんオーナーさんと会うのは週末が多いのでその場合平日休みがいいかもしれません

また、分譲マンションの管理となりますと思い切りサービス業のため、みんなが休んでいる平日の晩か週末に仕事です。
といったように管理の仕事も内容により休みの方向性も変わってきます。
ちなみに夜間緊急連絡は時間指定など関係ないのでいつでも対応しています。

ということで、休みに関しては、常に葛藤を持っている私でした。

では。

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消えていた、ショック?! [トラブル]

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書き込み、上書きしていたようで、消えたしまったようですね。
失礼しました。

どうしても日常は仕事中心の毎日にてなかなか更新が出来ていない状況での凡ミス。
かなり反省しています。

仕事をしていますと、どうしてもミスというには起こってしまいます。
どれだけ細心の注意を払っても。

私は、再発防止とリカバリングを大切にしています。
特に私は主に住環境を取り扱っている事がありますので細かな話やけっこうわがままな話にも対応しないといけません。
そこでもミスをリカバリングするのは大変ですが対応の仕方によっては今後良好な関係を築けます。

しかしながらストレスやプレッシャーは半端ないですが?!


では。

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保険の話を少し?! [建物管理]

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梅雨が明けてからのほうが天気が悪いですね?!

台風が停滞している影響でしょうか?

前回漏水の時に少しでた、保険の話を今日はしようかと?!

保険、契約内容にてどこまで適用されるのか変わってきますので、一概にこの案件は保険が出る、これはでない等の話は差し控えますが(それが一番聞きたいかもしれませんが、一番難しい、安易に書けないところなので差し控えますが)、基本原因個所は保険おりません。

一番わかりやすいのは、配管からの水漏れ。
排水管よりの水漏れ個所については対象になる可能性が高いですが、その水が漏れている配管を治すのは保険がおりません。下りたらおそらく保険屋さんがもたないですね???

ただオーナーさんはあまり保険のことを理解されず保険をかけていればほとんどの費用がカバーできると勘違いされる場合があります。

管理側としてはなぜこの保険内容なのと思うことも、売買時、営業の人間が進める内容なので、そのあたりがさがあるかもしれませんね?
そのしわ寄せが管理の人間、オーナーさんに来ることも?!

なので、何度も書きますが、オーナーさんも保険内容しっかり把握して、カバーできていないのであれば、保険の見直し等検討してもらいたいものです。
管理の人間はよく知っているので聞いてみるのもいいかもしれません。

そこから先に調整は管理の人間の仕事ですが、お互い持ちず持たれず、協力信頼関係を築きたいものです。

では。

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