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ごみは注意してほしい?! [賃貸管理]

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管理の仕事で、テナントトラブルで多いのが、騒音とごみ問題。

これは住んでいる人の感じ方、考え方などの捉え方で、大きな違いが出てきます。
そしてそれが元で大きなトラブルに発展します。

今日はその中でごみの話を。
特に都内ではごみの分別が厳しいのですが、それ以上の都下や千葉、埼玉県なども専用のごみ袋、専用のBOX等数種類に分けての分別のため、地方からや外国の人たちではなかなか理解できず分別されず残ってしまうことがあります。(警告シール付き)
ただ、都内等に住んでいるとみんなルールを守るので徐々に気が付き直っていくのですが、建物の住民の中でほんの一握りの人間だけ守らないんです!!
それで、ごみが残り、カラスや猫に荒らされるというパターンが多いです。
この季節は、異臭、虫の発生など大変です。

また汚いと、周辺の人や直っていた入居者も汚いから俺の分ぐらいいいかもと逆戻りのパターンが。
管理の立場ではビラや掲示で注意したり、訪問して注意を呼び掛けたりしています。
あと不法投棄の防止で効果的なのは防犯カメラ。
カメラは犯人を捜すのにも役立ちますが予防、防止面でも大いに役立ちます。

そんなこんなで、テナントのルールと管理会社の注意は今も継続的に行われています。

ほんとちょっとくらいはという考えやめてもらいたいものですね???


では。

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募集時の費用で... [リーシング]

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すいません、仕事が忙しく更新できず。
気を取り直して書き込みたいと思います。

せっかくリーシングのことが続いているので、もう少しお話を?!
今日は広告料の話を?!

都内でリーシングをしていますと広告料の話をよく聞きますね???
この広告料と呼ばれるものは、部屋を決めてもらった仲介店へオーナーにて報酬を支払うことです。

これは、お客様には関係のないのですが仲介店にとっては大きいです!というのも一回の契約で、お客様(部屋の入居者さん)からもらう仲介手数料にプラスしてオーナーさんよりさらに報酬をもらえるということもあり、ある部屋とない部屋では営業の熱も違ってきます。

実際1ヵ月から出すところでは3か月、地方の某エリアでは、半年分を出すお部屋も?!ここまで行くと行き過ぎのような気もしますが、現実としてあります。

その熱がここ年々強くなっているように感じます。私は関西出身ですが、10年ほど前は、関西では1ヵ月が相場でしたが関東では、基本広告料はなく、出しも0.5ヵ月、1ヵ月出たら、おぉ!!という感じでしたが、あれよあれよという間に1ヵ月が当たり前、2か月、3か月でおぉという感じになりました。

それは、ネットの普及による、仲介業者の集客力の低下に伴い、数を増やすより、一回の契約にて多くお金を稼ごうという感じに代わってきたのかな?!と思われます。

なお、実際仲介店に行った際に、広告料が出る部屋の棚と出ない棚とでは、圧倒的に広告料のある部屋の棚の物件の多さに驚いたことを思い出します。

これも時代の流れでしょうか??

退去だけでなく、募集でも数か月分の賃料分を支払わないと部屋が決まらない時代が?
それでしたら一度入れた入居者へ長く住んでいただける方法を考えたほうがいいかもしれませんね??
それなら、リフォーム代、募集費用も掛からないので?


では。

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閑散期には、こんなことを。 [リーシング]

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昨日に続いてリーシングの話を。
昨日の補足ですが、昨日の話、メインは住宅系、そうレジデンス系のお話が主でした。
店舗や事務所は昨日も書きましたが決算や事業内容にて変わっていきます。

ちなみに住宅系はこの時期何をしているかと言いますと、繁忙期に向けた準備・・・。例えば物件情報の整理や新しいシステムなどの導入、研修などです。
というのも繁忙期はそういった体制や資料整理などしている暇がなく、かつこの時期が一年での儲け時期なので稼げるだけ稼ぐ、決めにくい物件も決めれるときに決めるといった感じで働きますので。

そのほか、新しい管理や募集先に向けた営業をしたり、研修に近いのですが他部署に手伝い、例えば草刈りなどがありますでしょうか?!

というように、リーシングが閑散期となりますと会社にも広告料や仲介手数料が入ってこず、従業員を遊ばせることになりますので、何かしら仕事をさせます。
またお金も入って来ないので繁忙期にこの時期分売上を上げさせるように集中させます。
なので、そのときにできない事をまた繁忙期にさらに効率よく営業できるようにこの閑散期にこういった業務を行います。
なので、この時期オーナーさんへの営業も多いのではないですしょうか?!

では。

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暇な時期?! [リーシング]

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この時期の管理のスタッフは、特にリーシングに関わるスタッフは基本業務が落ち着いている時期です。
いわゆる閑散期になります。

基本賃貸において忙しくなるのは、世間の人たちが人が動く時、時期です。
世間で一番動くのは卒業、入学、入社があり、企業の決算、年度末が多く、異動が絡む時期、そう、2,3月、広い意味では1〜4月ぐらいの時期です。

次に以前は異動が多く、推薦入学もある9〜11月が繁忙期の次に慌しい時期と言われており、繁忙期から次に忙しいと言われている時期がほぼ閑散期と呼ばれる時期です。

夏の暑っい時期になかなか人は部屋探しに引っ越し等はしないものです。
まぁ企業の事務所移動は御構いなしにて、コスト面や契約面での絡みが大きいですが、それでも企業や業界の忙しい時期によります。

また私は街に降りるとよく不動産会社、賃貸仲介会社のお客さんの入りをよく見ます。忙しのか?!部屋探しているかな?!

など。

それだけでも繁忙期かどうかなんとなく分かります。

よかったら気にして見てください。

ちなみにこの閑散期管理のスタッフが何をしているのかは、また次の機会にお話しします。

では!

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分譲マンションの管理について [分譲管理]

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今日は分譲マンションの理事会の話を。
理事会は管理組合でいう執行機関です。
総会という全体会議で決まった事を実際に実行する機関です。

ちなみに総会での議案草案なども作りますので、その組合の方向性を決め、各区分所有者の賛同を得て運営実行するまさに中心の存在。
ただそれが決まった人だけで行うと公平性がないので交代で行います。ただ、輪番制で1年での交代をする組合もありますが、継続性がないので2年後とに半分ずつ入れ替えるとか各組合により工夫をされています。

ちなみに最近、理事会に参加してきましたが、理事会も組合によっては、前向きなところもあれば、役員がおらず数人が細々と行うところもあり、カラーがバラバラです。

ただこの理事会はほんと大事な存在なので各区分所有者さんたちは自分たちの物件建物を資産価値を下げないようにむしろあげるように一人一人真剣に考えてほしいものです。

私も仕事でバックアップしたいと思います。


では。

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テナントのマナー?! [建物管理]

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先日、マンション管理組合役員関係者の方から、相談を受けました。
そう、不法自転車の事です。
勝手に自転車をおいてお金を払わないといった話です。

ほんと、こういうマナーの悪いテナントさんは困りますよね。
周りのひともその場所を使用できず迷惑するし、不愉快な気持ちにもなります。
当然運営側もお金が入らず困ります。
ビラ等にて注意啓蒙しても無視したりと悪質な人はとことんです。
実際見つけた場合は、有料の駐輪場でしたらお金を請求しますし、厳重注意もしますが、
なかなか現行犯でないとそれも難しいです。

それによく似たのが粗大ゴミに不法投棄。
これは退去時に多いのですが、いざ違うと言われると決定的なもの(本人と分かる手紙など)
が見つからないと請求できないです。
ここ最近でしたらこういった事をするのは外国人の方(特に中国の方)が多かったのですが、
ここ直近では少しづつですが、マナーを分かってきたのか、減少傾向です。

ちなみに、こういった不法な自転車、粗大ゴミはそのままに出来ないので、掲示や注意したのち
当事者が見つからなければ、オーナーにて処分して頂くのですが、それを処分するオーナー、
管理にスタッフも納得はあまりできないです。

こういったマナーの悪いテナント、住んでいる人、利用している人の中でほんの一部なんですが、
その人によって周りの人が嫌な思いをするというのを理解してほしいです。
ちょっとくらいなら??というのは通用しないと!!強く言いたいですね!!

では。

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分譲マンションの管理について [分譲管理]

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今日は分譲マンションの管理について話したいと思います。

ご存知だと思いますが分譲のマンションの所有者は?となりますと住んでおられる各区分所有者さんです。そして管理の主体は??となりますと一部の人がするのではなく、その所有者様たちからなる集団、管理組合になります。

あくまでも分譲マンションの管理の主体はマンション管理会社ではなく管理組合(各区分所有者の集まり)です。
マンション管理会社は管理メニューにもよりますが、あくまでも共用部の管理、組合のサポート業務が主になります。

ただ、建物オーナーでしたら自分裁量である程度自由に出来るのですが、分譲マンションについては当然各区分所有者との意見の擦り合わせが必要ですし、周りの人にその意見を通すにも知識もなし、また各区分所有者はそれぞれ生活、仕事もあるので、ぶっちゃ、マンションの管理運営に興味がない?!という人がほとんどだと思います。
なので、運営の代行を管理専門業者である分譲マンション管理会社にお任せするのですが、それがどうも管理については全部お任せで!!でこの何十年と業界としてきています。

ちなみに賃貸管理と分譲管理で大きなところは、分譲管理は決裁者(管理組合)のお財布事情をよく知っている点です。当然出納業務をしているからです。なので、余剰がある??からといって色々な提案をしてきます。それが資産価値を上げる適正なものでしたらいいのですが、過剰な提案もしばしば??そして気がついた時にはお金がない、値上げという流れがよくある感じがします。

そこでそういった分譲マンションに任せきりはどうなんだろう、自分たちがしっかりしないと!!という動きが最近見られるようになってきましたね。

今、そういった動きの過渡期にて、建物の老朽化に伴う計画を上回る工事や負担が見えはじめ、こういった管理会社主導の仕組み自体が見直されると思われます。

こいったなか最近は国、市、そしてマンション管理士といった専門家が、運営面で弱い区分所有者側に立ったサポート体制ができはじめてきます、適正な管理運営をサポートする為に。
私も資格としては不動産業界では必要な宅建だけでなく管理業務主任者、マンション管理士の資格を持っています。その他実務系の資格も。

そういう意味では自分も今後こういった運営面でサポートもしていきたいと思います。
また分譲マンションの管理やマンション管理士の話については、話すことがたくさんありますので、また改めてお話ししたいと思います
では。

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暖かくなると活動的に!! [建物管理]

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関東も梅雨明けですね。
私は関東在住です。
今年は雨も少なく助かりました。

ただ暖かくなると活動的になります。

そう虫関係が。
この時期は、蜂、そして蟻がクレーム連絡では多いです。
あとは自然の近く??では蚊や蝉などもクレームとして管理会社へ連絡が来ます。

こればかりは、各テナントで対応してほしいのですが、あまりその辺り強く言いますと管理上は上手くいきませんね。

ここ数ヶ月はこういった天災、虫、動物との戦いですね。

では。

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この時期の建物周り [建物管理]

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この時期の建物周りは、植栽、雑草、虫関係のトラブル、クレームが多いです。

時に雑草は取っても取っても出てきます。

なので防草シートをして砂利を敷いたりして手間をなくすようにしますが、胞子はどこからともなくやってきて、少しの土にも根をはります。また、レンガの隙間の少しでも土があれば、雑草は根を生やします。

ほんと生命力が強いです。

なので定期的な除草作業、除草剤の散布、などもシートと併せてすると効果的です。

でも維持管理という点では、なかなかこの作業は無くなりませんね。

では。


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ゲリラ豪雨 [建物管理]

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今日から違う話をしようと思います。

今日はゲリラ豪雨の話をしようと思います。
昨日、日本列島はゲリラ豪雨、雹、落雷と短時間に荒れた天気でした。

ゲリラ豪雨は急に短時間にすごい量の雨が降ります。

そのため、排水しきれず、逆流したりして床上浸水や防水の弱いところから水が漏れて来ます。

なお天災、特に雨漏れは保険が出ないことがほとんどです。
降りる場合も条件がいくつかあり、保険の契約内容によります。
排水口が詰まって突発的に水が逆流して水漏れしたとか。。。

私も何度もこのゲリラ豪雨で、床上浸水を経験し謝罪や復旧工事、また公共下水からの逆流に場合は役所にも掛け合ったことがあります。

これは、防水工事であったり、排水口のマメな清掃、排水ポンプの設置などにより予防できます。
ただなかなかこういった点まで日頃から目を配れない、また対応が遅れ遅れになり、事故が起こって初めて対策を取るといったことが起こりがちです。

管理する立場としては、早め早めの対策をお勧めします。

では。

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