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賃貸運営のリスク、さらにその続き。 [賃貸管理]

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昨日、空室のリスクについてさらに続きを。

お客様を退去させないこと、それはどうすればいいのか?

都心から近く、場所もよく、部屋、設備も十分今のニーズにマッチしているとのことでしたら、集客に問題ないので、強気に、更新料をとったり、ある程度値上げ交渉など、オーナーさん側で強気にできるのですが、古くなったり、ニーズに合わなくなってきたり、もともと都心から遠かったりすると、長く住んでもらうために今の時代は少しづつお客様に譲歩というわけではありませんが、サービスが必要になってきます。
例えば更新料のサービス、みなさん更新料を払うなら今初期費用も安いので、環境を変えるために住み替えるという人をとどまらせたり、部屋の設備を変える、例えばテレビインターホンに変えたり、壁紙カーペットを古くなったので変えたり、エアコンを新品にしたりと、入居者さんが快適に生活できるようにすることで、長く住んでいただくように工夫をするとか、そのた、トラブルがあったときに神作に対応するとか、建物を常にきれいな状態に保つなどがあげられます。

これにはかなりの労力が要りますので、正直片手間でするのではなく、管理会社をうまく利用して対応するのが望ましいです。

そう、賃貸管理はあくまでも経営なので、その事業を維持運営するためには費用や労力がかかるのは当然です。

そうしたうえで事業としてうまくいくと思います。

ちなみに補足ですが、長く住んでいただくメリットして、長く住んで頂いている入居者さんの賃料は比較的今の相場よりも高いということです。賃料交渉があっても、今の相場に合わせる必要もありませんし、今の方もある程度賃料を見直しますと喜んで長く住んでいただけます。

ちなみに、そういった入居者さんへのフォローをしても退去は0にはできません。いろいろな事情、転勤、卒業などなどお客様の希望に沿わないこともあるので。

そういったときに、部屋の集客、空室対策については、改めて書きたいと思います・


では。

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賃貸運営のリスク、その続き。 [賃貸管理]

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昨日、空室のリスクについて書きました。
部屋を埋めるにも、その状態を維持するにも先々を見てリニューアル等の先行投資をしないとという話をしました。

よく巷では、特に募集関係の路面店では、空室の集客まかしてくださいと、管理をとるために、部屋付けしたいために行っておりますが、本当は出さない対応が一番大事です。

そう満室経営を維持することが。
住居もそうですが、テナントビル、事務所ビルもその点は同じで、持ちつもたれず。
(特に店舗、事務所は1フロア、1区画自体が大きいので、一度空くと収益に大きく影響するので大変です。)

なので、できる限り、店舗や会社をバックアップしますし、あるオーナーさんはわざわざ店舗の集客までお手伝い?!をされます・

というのも、空きが出ると、空き期間、家賃が入らないばかりか、リフォーム費用、また最近では募集にも広告料といった名前の負担が増えてきています。
そして空室期間が長ければ長いほど悪循環に。

ということで、空室のリスクは、出さないこと、出たときは早期に部屋付けするようにどうするか考えるのですが、詳しい話は改めてしたいと思います。

では。

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賃貸運営のリスク [賃貸管理]

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賃貸運営でのリスクではいろいろとありますが、空室リスクと滞納リスクは大きな2つのリスクですね。
ただ滞納のリスクは保証会社や管理会社がカバーすることができますが、空室リスクが頭を悩ませるところ。

空室を埋めるにも、ニーズや物件価値(古さ、設備など)、場所などなどいろいろな要素があり、それを補うためにリフォーム大規模修繕工事などをしてカバーするのですが、それには費用が掛かります。
ただそれを考えず、賃貸物件運営をはじめ、お金がかかるたびにその場しのぎの対応をしていますとますます物件の価値が落ち、運営がうまくいかないことが多いです。

なので、都度、その時勢を敏感に感じ、リフォーム、サービスなどの賃貸運営に手を打たないと、空室リスクを回避するような対応ができなくなります。(それを戻すには、その時には余計な費用がかかる)

そう、賃貸管理は会社や事業の運営と同じです。
常に先を見た投資をしないといい時は問題ないのですがダメな時に動けなくなります。

いろいろなお客さんを見て、それがわかっている人とわかっていない人の差を日々感じることが多いので今回書かせていただきました。

では。

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携帯電話は便利、それとも不便?! [賃貸管理]

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休み中、緊急対応が続きます。

またその他電話も?!
緊急対応案件はわかりますが、それ以外での問い合わせや対応依頼は、ほんと休み明けにお願いしたいのですが、気にせずかけてこられます。
こちらは緊急連絡対応の為に、いつも電話を開けていますが、そういった関係のない話もかかってきます。

携帯電話は、ダイレクトに連絡が取れるという意味では便利ですが、配慮できない人たちからの連絡も多々あり、仕事との境目がなくなります。
そういう意味では能率や業務へのプレシャーなど仕事が進まずないほうがいいなぁと考える時もあります。

これは管理の仕事でない人も同じなのですが、電話を切ったり、絶対に電話に出ないなど、その人次第なのかもしれませんが、私は馬鹿正直なのである程度出てしまいます。

仕事中はともなく、休み中はそういった葛藤でいつも悩んでいます。

この仕事をしている以上、この悩みから解放されるのは、まだまだ先のようです?!

では。

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庭園は、維持が大変!! [建物管理]

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私は、庭を見るのが好きですが、庭を維持管理するのは大変ですね。

水、植栽、雑草、虫、などなどを維持するのは大変です。
特にこの時期は生き物自然は活発的なので、異常に発生、成長するので、それを除去駆除と剪定などをこまめにしないといけないです。
そのため、最近マンションでは、伐採したり、防草シートを引いたり、除草剤をマメにまいたりして、その手間を極力減らすようにしています。
ただ庭園は、そういったことができないので、都度その手間のかかりますので、それを考えるとその維持の大変さがわかりますので、綺麗な庭に関心しますし、それを見るの好きですね。

みなさんもそういった目線で見てみて下さい!

では。

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